Wesentliche Festsetzungen

Wesentliche Festsetzungen in Bebauungsplänen

Es gibt nach § 30 Abs. 1 BauGB vier Mindestfestsetzungen, die ein Bebauungsplan enthalten muss, damit man von einem "qualifizierten Bebauungsplan" sprechen kann:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Maß der baulichen Nutzung 
  • überbaubare Grundstücksflächen 
  • örtliche Verkehrsflächen

Fehlt einer dieser Festsetzungen, dann spricht man von einem "einfachen Bebauungsplan". Im Folgenden werden diese Mindestfestsetzungen kurz erläutert:

Art der baulichen Nutzung

Mit der Art der baulichen Nutzung bestimmt die Stadt, welche Bauvorhaben in einem Gebiet zugelassen werden sollen. In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) werden den Gemeinden hierzu 10 verschiedene Baugebiete zur Auswahl gestellt, die in den §§ 1 bis 11 BauNVO näher erläutert sind. Sie umfassen Wohngebiete, Mischgebiete, Gewerbe- und Industriegebiete, Sondergebiete sowie seit 2016 außerdem Urbane Gebiete.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung enthält die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) oder die Baumassenzahl (BMZ), die Anzahl der Vollgeschosse und kann auch die Höhe (z. B. Erdgeschossfußbodenhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe) der baulichen Anlage bestimmen.

Die Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf.

Beispiel:
GRZ 0,25 = 25% der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden; bei einem Grundstück von 500m² wären das 125m² (500m² x 0,25 = 125m²).

Die Geschossflächenzahl (§ 20, BauNVO) gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an.

Die Begriffsbestimmung "Vollgeschoss" findet man im § 20 BauNVO (Außenmaße der Gebäude) in Verbindung mit § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO).

Beispiel:
ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m²
GFZ = 1,0

Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit maximal 500 m² (500m² x 1,0 GFZ = 500m²) betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²). Hätte dasselbe Grundstück eine GFZ von 0,5, würde die maximal zulässige Summe der Geschossflächen 250 m² betragen (500 m² x 0,5 = 250 m²). Bei einer GFZ von 1,2 dürfte eine maximale Geschossfläche von 600 m² errichtet werden (500 m² x 1,2 = 600 m²).

Die Baumassenzahl (§ 21, BauNVO) gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Fläche eines Baugrundstücks zulässig oder vorhanden sind. Diese Maßvorgabe findet praktisch nur in Gewerbe- und Industriegebieten für große Lager- und Fertigungshallen Anwendung.

Beispiel:
Bei einem Grundstück von 4000m² und einer BMZ von 8,0 wäre ein Objekt mit einem Volumen von 32.000m³ zulässig (z.B. ein Industriegebäude mit den Außenmaßen Länge: 80m; Breite: 40m; Höhe: 10,0m)

Überbaubare Grundstücksflächen

Überbaubare Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan durch Baugrenzen und/oder Baulinien dargestellt. Durch die Festlegung dieses Baufensters auf dem Grundstück wird der überbaubare Bereich von dem Bereich, der unbebaut bleiben soll, getrennt.

Unterschied zwischen Baugrenze und Baulinie:
Die Baugrenzen bilden ein Fenster, innerhalb dessen gebaut werden darf.
Die Darstellung von Baulinien verlangt, dass Gebäude genau mit einer Hauskante auf dieser Linie zu errichten sind. Dadurch kann man zum Beispiel eine einheitliche Häuserfront zur Straße hin schaffen.

Örtliche Verkehrsflächen

Örtliche Verkehrsflächen können Straßenverkehrsflächen und/oder Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, zum Beispiel öffentliche Parkflächen, Fußgängerbereiche oder verkehrsberuhigte Bereiche, sein.

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